Spekulationsfrist:
Welches Datum ist ausschlaggebend?
Wenn man als Verbraucher etwas veräußert und darauf einen Gewinn erzielt, muss dieser Gewinn versteuert werden. Umgangssprachlich wird diese Abgabe Spekulationssteuer genannt. Dabei handelt es sich eigentlich um eine veraltete Bezeichnung für die Steuer, die der private Verbraucher auf einen Gewinn aus Verkäufen sowie für Einnahmen aus Geldanlagen abgeben muss.
Die gesetzliche Grundlage dafür findet sich in § 23 EStG (Einkommensteuergesetz). Danach sollen sämtliche Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften besteuert werden.
Ab wann und ob überhaupt die Spekulationssteuer auf Immobilien gezahlt werden muss, hängt unter anderem davon ab, wann Sie verkaufen möchten.
Sie müssen also die Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist Ihre Immobilie verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen. Diese Frist beträgt in der Regel zehn Jahre, wenn die Immobilie fremd genutzt, z.B. vermietet ist.
Für den Beginn der Spekulationsfrist ist das Kaufdatum ausschlaggebend. Das ist der Zeitpunkt, an dem Sie den notariell beurkundeten Kaufvertrag unterschrieben haben.
Beispiel zur Fristberechnung der Spekulationssteuer:
Sie können eine Immobilie, die Sie am 15. Juni 2010 gekauft haben, ab dem 16. Juni 2020 spekulationssteuerfrei weiterverkaufen.
Wird die Spekulationsfrist ab dem Datum des Kaufvertrags beim Verkauf unterschritten, fällt für den Verkäufer die Spekulationssteuer an.
In besonderen Fällen kann die Frist auch nur drei Jahre betragen. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn Sie die Immobilie selbst genutzt haben und nachweisen, dass Sie die letzten 2 Jahre vor dem sowie im Verkaufsjahr in der Wohnung gewohnt haben und auch keine Teilvermietung vorgenommen haben.
Dann kommt es auf die Spekulationsfrist nicht mehr an. Sie brauchen nur nachzuweisen, dass Sie das Objekt in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt haben. Hier ist der Gesetzgeber besonders großzügig. Für ihn reicht es in diesem Fall aus, wenn Sie im ersten der 3 Jahre und im letzten Jahr (also in den Randjahren) auch nur einen Tag in dem Objekt gewohnt haben, theoretisch also 1 Jahr und jeweils 1 Tag in den äußeren Jahren. Beispiel: 31.12.2020/das ganze Jahr 2021/01.01.2022. Am 02.01.2022 könnten Sie verkaufen.
Selbst wenn Sie Ihre Immobilie im Veräußerungsjahr nach der Eigennutzung vermieten, ist die Steuerfreiheit noch gegeben. Einzige Hindernisse wären ein vorübergehender Leerstand oder eine zeitweilige Vermietung im Vorjahr.
Sollten Sie die Immobilie einem Ihrer Kinder überlassen haben, gilt diese Regelung auch. Einzige Voraussetzung ist der durchgehende Empfang des Kindergeldes.